După fiecare criză, urmează o altă perioadă de boom!

Lecţii imobiliare, de la un agent cu experienţă de aproape opt decenii: după fiecare criză, urmează o altă perioadă de boom

 

Cumpără o casă astăzi, dacă îţi permiţi, însă nu vinde o proprietate decât dacă ai neapărat nevoie de bani – sfatul îi aparţine unui consultant imobiliar cu experienţă de aproape opt decenii. Cel mai în vârstă broker imobiliar american a văzut cu ochii săi destule boomuri şi crize imobiliare, iar concluziile şi învăţămintele sunt mai mereu aceleaşi.

Prezent pe piaţa imobiliară din Seattle încă din 1936, George W. Johnson a fost cel mai în vârstă broker imobiliar american, lucrând zilnic până în 2011, când avea nu mai puţin de 98 ani.

„Am trecut prin multe suişuri şi coborâşuri”, declara acesta, amintindu-şi de boomul imobiliar ce a urmat după Cel de-al Doilea Război Mondial, precum şi de criza din anii ’70, când cel mai mare angajator din Seattle, Boeing, a trebuit să renunţe la mii de angajaţi.

Johnson spunea că a învăţat numeroase lecţii, de-a lungul anilor. Cea mai importantă dintre ele: după fiecare criză imobiliară, piaţa s-a dezvoltat şi mai mult, iar preţurile le-au depăşit pe cele anterioare. Investitorii imobiliari nu trebuie decât să aibă răbdare şi tăria necesară să depăşească toate răsturnările de situaţie.

Piaţa imobiliară de astăzi, „o joacă” faţă de vremurile cu adevărat grele din trecut

Johnson nu a lucrat mereu în industria imobiliară. Născut într-o familie de fermieri din Dakota de Sud, în 1912, Johnson s-a stabilit în Seattle, în timpul crizei economice începută în 1929 (denumită Marea Depresiune). Nivelul şomajului ajunsese la 30%, oamenii care locuiau pe străzi nu reprezentau ceva neobişnuit, cozile pentru mâncare oferită de autorităţi se întindeau pe străzi întregi. Datorită dificultăţilor financiare, Johnson muncea pe unde apuca, iar în 1936, a început să cocheteze cu imobiliarele.

„Puteai cumpăra cea mai bună proprietate din cartierul Ballard pentru 3.500 dolari. Vremurile erau extrem de grele. Piaţa imobiliară din prezent este „mic copil”, prin comparaţie. Iar în afara Marii Depresiuni, a fost şi secetă în aceeaşi perioadă, ceea ce agrava situaţia”, a declarat nonagenarul, într-un interviu acordat MSN.

Johnson a reuşit să găsească o nişă la vremea aceea, devenind un agent imobiliar ce pune accent pe relaţia cu clientul, fiind mai mult decât un intermediar între vânzător şi cumpărător. La sfârşitul Celui de-al Doilea Război Mondial, când economia americană a luat avânt, acesta şi-a deschis propria agenţia în cartierul Ballard, iar până în anul 2011, a lucrat numai în domeniul imobiliar. Primul contract semnat a fost pentru o casă ce a costat 1.500 dolari, estimată la circa 300.000 dolari în prezent.

Sfaturi imobiliare, de la un broker cu experienţă de peste 70 ani

Atenţie la oraşele care depind de o singură companie sau industrie – acestea sunt mult mai vulnerabile şi au mai mult de suferit de pe urma recesiunii. Un exemplu din experienţa sa este economia oraşului Seattle, ce a fost extrem de afectată la sfârşitul anilor ’60, când gigantul Boeing a concediat peste 60.000 angajaţi care locuiau în zonă. Un consultant nu numai că trebuie să analizeze piaţa în care vrea să lucreze pe termen lung, însă trebuie să îşi consilieze clienţii să privească dincolo de valoarea proprietăţii şi să studieze economia unei zone, înainte de a face vreo achiziţie.

Nu trebuie să fii lacom – consultantul imobiliar cu experienţă de peste şapte decenii susţine că „lăcomia în formă pură” este motivul celei mai recente crize imobiliare ce s-a extins în afara SUA: oamenii s-au lăsat duşi de val, iar băncile au profitat de entuziasmul de moment şi au oferit credite ieftine.

„În urmă cu câţiva ani, oricine cumpăra o proprietate imobiliară, creştea preţul, îl dubla şi făcea un profit rapid. Oamenii semnau contracte bancare pe care, la modul teoretic, ştiau că nu le vor putea susţine pe termen lung, iar instituţiile financiare îi încurajau în acest demers, pentru a obţine profituri uriaşe, la rândul lor”, dezaproba specialistul american.

Responsabilitatea personală ar trebui să fie baza oricărei tranzacţii imobiliare, iar fiecare potenţial cumpărător ar trebui să îşi evalueze onest posibilităţile financiare şi să fie circumspect în legătură cu ofertele „prea bune ca să fie adevărate”. Sigur că nu putem anticipa orice, iar singurii demni de compătimire sunt cei care şi-au făcut corect calculele, însă şi-au pierdut locul de muncă şi apoi şi locuinţa. Cu toate acestea, suferinţa lor se transformă în câştigul şi bucuria unui alt cumpărător, considera consultantul.

Sincronizarea este extrem de importantă – într-o piaţă ca cea actuală, orice tânăr care nu şi-a cumpărat o locuinţă ar trebui să îşi achiziţioneze una, este unul dintre sfaturile lui Johnson. O piaţă ce funcţionează după regulile impuse de cumpărători poate fi o ocazie unică în viaţă, iar valoarea proprietăţilor cumpărate în vremurile acestea nu va face decât să urce, deoarece preţurile sunt la minimum în anii de criză. Mai mult, dobânzile băncilor sunt acum la un nivel extrem de scăzut şi vor urca pe termen lung, deci costurile unui împrumut vor creşte semnificativ.

Dacă nu ai nevoie urgentă de bani, nu vinde – vânzătorii vor continua să joace după regulile impuse de cumpărători, astfel că nu vor avea de câştigat prea mult cât de curând. Mai mult, clienţii dispuşi să investească vor veni cu oferte sub preţul iniţial, deoarece ştiu că oferta este mai mare decât cererea şi că este o piaţă a cumpărătorilor. În ciuda dificultăţilor încă prezente pe piaţa imobiliară, perioada de agitaţie s-a încheiat, în mare parte, a mai declarat specialistul american. Urmează o perioadă de liniştire, după care piaţa va începe să crească – încet, dar sigur.

Vrei să vinzi? 3 motive să NU stai (ca) în vacanță toată vara

Deși cererea scade în anotimpul cald, piața imobiliară nu intră totuși în „hibernare”.

Odată cu venirea sezonului estival, orașul devine mai leneș, iar timpul (până la vacanță) se scurge tot mai încet. Deși să aștepți cu nerăbdare concediul – și să te bucuri din plin de el – este cât se poate de firesc, asta nu înseamnă că ai undă verde pentru a intra în stand-by pe toată perioada verii. Un principiu valabil atât în viața de zi cu zi, cât și atunci când încerci să vinzi o proprietate imobiliară.

Imobiliare.ro îți prezintă câteva motive pentru care, în calitate de vânzător, ar trebui să rămâi „în priză” și în timpul sezonului cald:

1. În piață rămân și clienți serioși:
În mod tradițional, perioada de vară este caracterizată, în mod firesc, printr-o cerere mai scăzută pe piața imobiliară, atât în materie de închirieri, cât și de vânzări. Asta nu înseamnă însă că toți cumpărătorii se fac nevăzuți. Deși mulți își încetinesc procesul de căutare, iar unii chiar își amână în mod conștient decizia de achiziție pentru toamnă, în piață rămân totuși și destui clienți hotărâți, serios interesați să încheie o tranzacție – atunci când găsesc ceea ce își doresc, bineînțeles. De menționat este faptul că, în ultimii ani, activitatea de tranzacționare pe timp de vară a fost susținută din plin de aplicanții la programul Prima Casă.

2. Îți poți face proprietatea mai… vandabilă:
După cum probabil știi, prima impresie e adesea crucială în vânzarea unei proprietăți. Prin urmare, o perioadă mai puțin aglomerată la capitolul vizionări și întâlniri cu potențiali clienți poate fi o oportunitate pentru a face o serie de „retușuri” pentru care poate nu ai avut timp până acum. Mai ales dacă locuiești în casa pe care vrei să o vinzi, fă o curățenie generală, spală geamurile, zugrăvește în caz de nevoie, repară micile (sau marile) defecțiuni etc. Asigură-te că un potențial cumpărător se va putea imagina locuind aici și că se va putea simți „ca acasă” încă de la o primă vizită.

3. Vara, un moment potrivit pentru a-ți repoziționa oferta în piață:
Sezonul estival poate fi o perioadă propice și pentru a-ți (re)analiza, la modul realist, oferta de vânzare. Mai ales dacă ai o proprietate pe piață de ceva timp (cel puțin o lună de zile), e un moment bun să „cântărești” feedback-ul pieței la aceasta. În cazul în care interesul potențialilor clienți lasă de dorit – fie că telefonul nu sună, fie că oamenii vin la vizionări, dar nu se arată dornici să încheie o tranzacție –, e clar că ai de făcut o schimbare (sau mai multe). Dacă ai nevoie de ajutor pentru identificarea și remedierea motivului pentru care proprietatea ta nu stârnește atenția dorită în piață, poți solicita ajutorul unui agent imobiliar profesionist.

sursa: imobiliare.ro

Cele 5 greșeli ale vânzătorului – și cum să te ferești de ele!

Primele două aspecte alungă cumpărătorii înainte de orice contact cu proprietatea, iar cele din urmă după vizionare.

În 2014 se simte, în mod evident, o „dezmorțire” a pieței achizițiilor de locuințe. Dacă ai o proprietate pe piață de câteva luni bune și încă nu ai găsit un cumpărător, în calea vânzării stă cu siguranță un „obstacol”. Imobiliare.ro îți prezintă cele mai frecvente greșeli pe care le poate face un proprietar interesat să încheie o tranzacție:

1. Un preț prea ridicat:
În actualul context de piață, așteptările financiare nerealiste ale vânzătorilor, necorelate cu cele ale cumpărătorilor, reprezintă motivul cel mai frecvent pentru care o proprietate devine indezirabilă pentru cei din urmă. Majoritatea locuințelor trec printr-un proces de ajustare a prețului din momentul în care sunt scoase pe piață până la momentul tranzacționării, dar este important ca diferențele să fie cât mai mici, iar timpul necesar pentru „reglare” cât mai scurt, pentru a evita astfel scăderea atractivității respectivei oferte. Mai ales în cazurile în care nu ai experiență în domeniul rezidențial, este recomandat să apelezi la serviciile unui consultant imobiliar specializat pe zona în care vrei să vinzi; pe baza unei analize pertinente de piață, care să ia în calcul atât prețurile cerute, cât și pe cele de tranzacționare pentru proprietăți similare, acesta te poate ajuta să stabilești o valoare de listare cât mai apropiată de realitate.

 

2. Proprietatea nu e vizibilă în piață:
Faptul că soliciți un preț „corect” nu este suficient pentru a încheia o tranzacție. Dincolo de asta, orice ofertă are nevoie să fie vizibilă în piață – iar pentru a ajunge la cât mai mulți potențiali cumpărători, trebuie să alegi canalele și modalitatea potrivită de transmitere a informației. Te poți ocupa de asta pe cont propriu, dar ai și opțiunea de a apela la un agent imobiliar profesionist, care să te ajute cu un plan adecvat de promovare.

 

3. O casă nepregătită de vizionare:
Telefoanele și vizionările reprezintă „confirmarea” unui preț potrivit și a unei promovări adecvate. Vizitatorii pot fi însă ușor alungați și de „prezentarea” casei. Chiar dacă proprietatea este, în sine, atractivă – are o localizare favorabilă, un bun raport calitate/preț – felul în care arată o poate coborî (sau urca!) mult în ochii potențialilor clienți. Înainte de a scoate o casă la vânzare, acordă atenție pregătirii acesteia – ai grijă să fie curată, îngrijită, scapă de lucrurile inutile și pune-i cât mai bine în valoare calitățile.

4. Probleme lăsate nerezolvate:
Dincolo de felul cum arată o locuință, contează ca aceasta să se afle și într-o stare bună de funcționare. Ocupă-te, așadar, de repararea eventualelor defecțiuni (ale instalațiilor electrice, sanitare etc.) înainte de a primi potențiali cumpărători. Tot în categoria problemelor ce se cer remediate se numără și cele juridice; fă tot posibilul să ai toate actele în ordine atunci când scoți o proprietate la vânzare, altfel riști să pierzi clienți.

5. Informații false:
Nu în cele din urmă, „mușteriii” pot fi alungați – chiar în faza de semnare a actelor! – de informațiile false (sau „semiadevărate”). Fă de la bun început o prezentare corectă a proprietății și nu te lăsa atras în capcana de a prezenta lucrurile altfel decât sunt; la „descoperirea” adevărului, orice potențial cumpărător, oricât de sincer interesat, va avea tendința (firească!) de a se îndepărta.

sursa: imobiliare.ro

După fiecare criză, urmează o altă perioadă de boom!

Lecţii imobiliare, de la un agent cu experienţă de aproape opt decenii: după fiecare criză, urmează o altă perioadă de boom

 

Cumpără o casă astăzi, dacă îţi permiţi, însă nu vinde o proprietate decât dacă ai neapărat nevoie de bani – sfatul îi aparţine unui consultant imobiliar cu experienţă de aproape opt decenii. Cel mai în vârstă broker imobiliar american a văzut cu ochii săi destule boomuri şi crize imobiliare, iar concluziile şi învăţămintele sunt mai mereu aceleaşi.

Prezent pe piaţa imobiliară din Seattle încă din 1936, George W. Johnson a fost cel mai în vârstă broker imobiliar american, lucrând zilnic până în 2011, când avea nu mai puţin de 98 ani.

„Am trecut prin multe suişuri şi coborâşuri”, declara acesta, amintindu-şi de boomul imobiliar ce a urmat după Cel de-al Doilea Război Mondial, precum şi de criza din anii ’70, când cel mai mare angajator din Seattle, Boeing, a trebuit să renunţe la mii de angajaţi.

Johnson spunea că a învăţat numeroase lecţii, de-a lungul anilor. Cea mai importantă dintre ele: după fiecare criză imobiliară, piaţa s-a dezvoltat şi mai mult, iar preţurile le-au depăşit pe cele anterioare. Investitorii imobiliari nu trebuie decât să aibă răbdare şi tăria necesară să depăşească toate răsturnările de situaţie.

Piaţa imobiliară de astăzi, „o joacă” faţă de vremurile cu adevărat grele din trecut

Johnson nu a lucrat mereu în industria imobiliară. Născut într-o familie de fermieri din Dakota de Sud, în 1912, Johnson s-a stabilit în Seattle, în timpul crizei economice începută în 1929 (denumită Marea Depresiune). Nivelul şomajului ajunsese la 30%, oamenii care locuiau pe străzi nu reprezentau ceva neobişnuit, cozile pentru mâncare oferită de autorităţi se întindeau pe străzi întregi. Datorită dificultăţilor financiare, Johnson muncea pe unde apuca, iar în 1936, a început să cocheteze cu imobiliarele.

„Puteai cumpăra cea mai bună proprietate din cartierul Ballard pentru 3.500 dolari. Vremurile erau extrem de grele. Piaţa imobiliară din prezent este „mic copil”, prin comparaţie. Iar în afara Marii Depresiuni, a fost şi secetă în aceeaşi perioadă, ceea ce agrava situaţia”, a declarat nonagenarul, într-un interviu acordat MSN.

Johnson a reuşit să găsească o nişă la vremea aceea, devenind un agent imobiliar ce pune accent pe relaţia cu clientul, fiind mai mult decât un intermediar între vânzător şi cumpărător. La sfârşitul Celui de-al Doilea Război Mondial, când economia americană a luat avânt, acesta şi-a deschis propria agenţia în cartierul Ballard, iar până în anul 2011, a lucrat numai în domeniul imobiliar. Primul contract semnat a fost pentru o casă ce a costat 1.500 dolari, estimată la circa 300.000 dolari în prezent.

Sfaturi imobiliare, de la un broker cu experienţă de peste 70 ani

Atenţie la oraşele care depind de o singură companie sau industrie – acestea sunt mult mai vulnerabile şi au mai mult de suferit de pe urma recesiunii. Un exemplu din experienţa sa este economia oraşului Seattle, ce a fost extrem de afectată la sfârşitul anilor ’60, când gigantul Boeing a concediat peste 60.000 angajaţi care locuiau în zonă. Un consultant nu numai că trebuie să analizeze piaţa în care vrea să lucreze pe termen lung, însă trebuie să îşi consilieze clienţii să privească dincolo de valoarea proprietăţii şi să studieze economia unei zone, înainte de a face vreo achiziţie.

Nu trebuie să fii lacom – consultantul imobiliar cu experienţă de peste şapte decenii susţine că „lăcomia în formă pură” este motivul celei mai recente crize imobiliare ce s-a extins în afara SUA: oamenii s-au lăsat duşi de val, iar băncile au profitat de entuziasmul de moment şi au oferit credite ieftine.

„În urmă cu câţiva ani, oricine cumpăra o proprietate imobiliară, creştea preţul, îl dubla şi făcea un profit rapid. Oamenii semnau contracte bancare pe care, la modul teoretic, ştiau că nu le vor putea susţine pe termen lung, iar instituţiile financiare îi încurajau în acest demers, pentru a obţine profituri uriaşe, la rândul lor”, dezaproba specialistul american.

Responsabilitatea personală ar trebui să fie baza oricărei tranzacţii imobiliare, iar fiecare potenţial cumpărător ar trebui să îşi evalueze onest posibilităţile financiare şi să fie circumspect în legătură cu ofertele „prea bune ca să fie adevărate”. Sigur că nu putem anticipa orice, iar singurii demni de compătimire sunt cei care şi-au făcut corect calculele, însă şi-au pierdut locul de muncă şi apoi şi locuinţa. Cu toate acestea, suferinţa lor se transformă în câştigul şi bucuria unui alt cumpărător, considera consultantul.

Sincronizarea este extrem de importantă – într-o piaţă ca cea actuală, orice tânăr care nu şi-a cumpărat o locuinţă ar trebui să îşi achiziţioneze una, este unul dintre sfaturile lui Johnson. O piaţă ce funcţionează după regulile impuse de cumpărători poate fi o ocazie unică în viaţă, iar valoarea proprietăţilor cumpărate în vremurile acestea nu va face decât să urce, deoarece preţurile sunt la minimum în anii de criză. Mai mult, dobânzile băncilor sunt acum la un nivel extrem de scăzut şi vor urca pe termen lung, deci costurile unui împrumut vor creşte semnificativ.

Dacă nu ai nevoie urgentă de bani, nu vinde – vânzătorii vor continua să joace după regulile impuse de cumpărători, astfel că nu vor avea de câştigat prea mult cât de curând. Mai mult, clienţii dispuşi să investească vor veni cu oferte sub preţul iniţial, deoarece ştiu că oferta este mai mare decât cererea şi că este o piaţă a cumpărătorilor. În ciuda dificultăţilor încă prezente pe piaţa imobiliară, perioada de agitaţie s-a încheiat, în mare parte, a mai declarat specialistul american. Urmează o perioadă de liniştire, după care piaţa va începe să crească – încet, dar sigur.