Ce tip de apartamente s-au devalorizat mai mult de la declanşarea crizei: cele vechi sau cele noi?

Apartamentele noi şi cele vechi au cunoscut în ultimii ani aproximativ acelaşi ritm de devalorizare, arată o analiză imopedia.ro care a luat în calcul preţul mediu al locuinţelor din Bucureşti începând din ianuarie 2008 până în decembrie 2010. Astfel, apartamentele vechi s-au ieftinit în ultimii trei ani cu 40%, în timp ce locuinţele noi de la bloc au înregistrat o scădere de 39%.

“Studiul imopedia.ro arată declinul puternic înregistrat de segmentul rezidenţial al pieţei imobiliare de la debutul crizei. Este interesant de observat evoluţia din lunile iunie-iulie 2009 când valorile au avut o tendinţă crescătoare. Perioada coincide cu lansarea programului Prima Casă, însă optimismul proprietarilor a fost doborât de realitatea pieţei, care a demonstrat că preţurile nu erau în concordanţă cu nivelul cererii, acestea continuându-şi declinul”, explică Răzvan Muntean, manager general, imopedia.ro.

În ianuarie 2008, criza financiara părea că nu poate atinge Romania şi preţurile anunţate de proprietari indicau un nivel de 1.927 euro/mp pentru apartamentele vechi, respectiv 2.190 euro/mp pentru cele noi. Lunile februarie şi martie din 2008 au adus uşoare creşteri pe piaţa locuinţelor vechi. Pe segmentul nou la final de martie preţurile înregistraseră o scădere de aproape 30 euro/mp faţă de prima lună din an. Aprilie, însă a adus o creştere de preţ pentru locuinţele noi. Începând cu luna august 2008 criza imobiliară începe să sufle şi pe piaţa din România. Din această lună şi până la finalul lui 2008, preţurile au tot scăzut pe piaţa locuinţelor vechi. Astfel, sfârşitul anului 2008 a adus o scădere de 13% pentru cele vechi şi de 10% pentru cele noi.

Imopedia.ro

În ciuda lansării programului Prima Casa, anul 2009 a fost cel mai slab pentru proprietarii de apartamente din Bucureşti. Unităţile vechi s-au devalorizat cu 20%, iar cele noi cu 19%. Concret, dacă la începutul lui 2009 metrul pătrat într-un apartament vechi se vindea cu 1558 euro, la sfârşitul anului proprietarii cereau în medie 1247 euro/mp. În ceea ce priveşte locuinţele noi, datele imopedia.ro arată ca în ianuarie 2009 preţul mediu a fost de 1827 euro/mp, iar în decembrie de 1480 euro/mp.

Imopedia.ro

În 2010, locuinţele au continuat să se devalorizeze, însă intr-un ritm mai lent. Apartamentele vechi au avut o scădere de 7%. Anul trecut, pe segmentul locuinţelor vechi martie este singura lună în care s-a înregistrat o creştere, aceasta este însă nesemnificativă, în rest fiecare lună din 2010 a adus o nouă scădere. La începutul anului trecut, preţul mediu a fost de 1238 euro/mp, urmând să ajungă la 1150 euro/mp în decembrie.

Anul trecut s-a înregistrat o premieră pe piaţa locuinţelor noi, preţurile pentru unităţile rezidenţiale noi au scăzut pentru prima dată mai mult decât cele vechi, cu 8,6%. În cazul apartamentelor noi observăm că octombrie este singura lună din 2010 care a adus creşteri de preţ, de 10 euro/mp. În ianuarie 2010, preţul mediu a fost de 1.467 euro/mp, în timp ce finalul anului a adus o valoare medie de 1341 euro/mp.

Imopedia.ro

Şerbănescu, DTZ: Vânzările de apartamente noi nu îşi vor reveni fără scăderea TVA

Vânzările de apartamente noi de clasă medie nu îşi vor reveni dacă nu se va aplica o scădere a TVA-ului pentru aceste proprietăţi, indiferente de valoarea lor, consideră Mihnea Şerbănescu, directorul general al companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox.

„Credem în revenirea pieţei imobiliare în 2011, dar diferenţiat în funcţie de segment. Ne aşteptăm în continuare la performanţe de la serviciile profesionale – evaluări şi property management – şi la o intensificare a activităţii agenţiei, cu precădere în cadrul departamentelor de birouri şi retail. Vom vedea tranzacţii pe piaţa rezidenţială mai ales pe segmentul de lux, unde oferta s-a apropiat de aşteptările clienţilor. Vânzările de apartamente noi de clasă medie nu îşi vor reveni fără un set de măsuri politice coerente. Scăderea TVA-ului pentru apartamentele noi, indiferent de valoarea acestora, este una dintre ele“, a declarat Mihnea Şerbănescu, directorul general al DTZ Echinox.Compania a înregistrat în 2010 o cifră de afaceri de 2,8 mil. euro, în creştere cu 5% faţă de anul precedent şi o marjă a profitului de circa 6%.  Pentru acest an, Şerbănescu prognozează afaceri de 3,2 mil. euro şi o rată a profitului de 10%.

„Cea mai importantă contribuţie la cifra de afaceri a companiei au avut-o serviciile profesionale: property management, evaluări şi, din cadrul agenţiei, departamentul de birouri. Încasările departamentelor profesionale – property management şi evaluări – însumează 50% din veniturile DTZ Echinox de anul trecut“, se precizează într-un comunicat al companiei.
Compania a preluat la începutul anului trecut managementul Shopping City Sibiu şi Shopping City Suceava, două parcuri de retail aflate în proprietatea Argo Real Estate Opportunities Fund ce totalizează 133.000 mp şi a semnat un contract pentru relansarea Iris Shopping Center din Titan, un centru comercial de 14.000 mp ce aparţine Aberdeen Immobilien.
Departamentul de birouri al DTZ Echinox a intermediat în 2010 închirierea a 25.000 mp de spaţii de birouri. Compania a realizat pe parcursul anului trecut 350 de rapoarte de evaluare, pentru proprietăţi a căror valoare depăşeşte 2 miliarde de euro şi evaluări de portofolii pentru companii precum Petrom, Ţiriac Imobiliare, NEPI, Avrig 35 sau Dinu Patriciu Global Properties.

sursa: capital.ro

Proprietarii se grăbesc să urce preţul la apartamente

Anunţurile imobiliare postate în primele două săptămâni din acest an afişează preţuri în creştere faţă de ultima lună a anului trecut. Indicele imobiliare.ro a identificat creşteri de până la 8% în cazul apartamentelor vechi şi de până în 4% în cazul celor noi.

Asistăm la un început dinamic de an pe sectorul rezidenţial şi, surprinzător, la primele creşteri de preţ la apartamente. Punctual avem exemple unde preţurile au urcat în primele două săptămâni ale anului chiar şi cu 8%. Ne aşteptăm totuşi ca entuziasmul de început de an al vânzătorilor să se mai dezumfle în perioada următoare. Rămâne de văzut dacă aceste valori vor fi sau nu validate de cumpărători“, a declarat Adrian Erimescu, directorul general al portalului.

În prima jumătate a acestei luni, apartamentele noi din Braşov şi Constanţa s-au scumpit, în medie, cu 4% faţă de luna decembrie. Dacă în Braşov preţul mediu solicitat pentru apartamentele noi a crescut de la 946 euro/mp util până la 982 euro/mp util, în Constanţa, creşterea a fost de la 933 euro/mp util la 968 euro/mp util.

În Braşov, un apartament nou cu două camere, cu o suprafaţă utilă de 55 mp, este scos la vânzare pentru un preţ mediu de 54.000 de euro. Cele mai ieftine oferte se găsesc în cartierul Astra. Preţul mediu solicitat pentru un apartament nou cu trei camere, cu o suprafaţă utilă de 75 mp din Constanţa este de 72.600 euro.

Tot cu 4% au crescut şi preţurile apartamentelor noi cu una şi două camere din Capitală. Preţul solicitat pentru garsonierele noi a crescut de la 1.242 euro/mp util până la 1.296 euro/mp util, în timp ce apartamentele cu două camere s-au scumpit de la 1.279 euro/mp util până la 1.330 euro/mp util.
În celelalte mari oraşe din ţară nu au fost înregistrate creşteri de preţ în cazul apartamentelor noi.

Creşteri importante la locuinţe vechi

În ceea ce priveşte apartamentele construite înainte de 1989 din Bucureşti, creşteri de 1% au fost înregistrate la garsoniere (de la 1.157 euro/mp la 1.167 euro/mp util) şi apartamentele cu patru camere (de la 979 euro/mp util la 984 euro/mp util).

Apartamentele vechi cu patru camere au cunoscut cele mai mari creşteri de preţ în Braşov, în acest început de an: +6% (de la 775 euro/mp util la 822 euro/mp util). Şi garsonierele au cunoscut o creştere mare, de 5% (de la 859 euro/mp util la 899 euro/mp util). Apartamentele vechi cu trei camere s-au scumpit cu 2% în acest interval (de la 842 euro/mp util la 860 euro/mp util).

Categoriile de apartamente care au cunoscut creşteri de preţ în prima jumătate a lunii ianuarie în Cluj-Napoca sunt garsonierele şi apartamentele cu trei camere. În primul caz, este vorba despre o creştere de 2% (de la 1.030 euro/mp util la 1.048 euro mp util), în cel de-al doilea, creşterea este de 1% (de la 1.013 euro/mp util la 1.026 euro/mp util).

În Constanţa, apartamentele care au înregistrat creşteri de preţ în primele două săptămâni ale anului au fost cele cu două şi trei camere, care s-au scumpit cu 4% (de la 910 euro/mp util la 948 euro/mp util), respectiv 1% (de la 913 euro/mp util la 922 euro/mp util).

Toate tipurile de apartamente vechi din Timişoara, cu excepţia celor cu patru camere, au înregistrat creşteri de preţ în acest interval. Garsonierele s-au scumpit cel mai mult, cu 8% (de la 875 euro/mp util la 943 euro/mp util). Preţul apartamentelor cu două şi trei camere au cunoscut creşteri de 2%.

În Iaşi, apartamentele vechi s-au scumpit cu 5% în primele două săptămâni ale anului, valoarea medie a indicelui imobiliare.ro la jumătatea lunii ianuarie fiind de 817 euro/mp util, faţă de 781 euro/mp util în luna decembrie.

sursa: capital.ro

Top 10 cele mai scumpe proiecte imobiliare cu finalizare în 2011

Dezvoltatorii imobiliari se pregătesc să finalizeze, în acest an, proiecte care au înghiţit din 2007 şi până acum peste un miliard de euro. Lucrările la aceste construcţii au avansat cu paşi de pitic, iar proprietarii lor speră să le vândă dacă nu în 2011, măcar la anul.

Cele mai mari proiecte sunt împărţite între două segmente de piaţă: retail şi birouri, însă majoritatea covârşitoare aparţine sectorului de retail, care figurează cu şapte proiecte pe lista primelor zece cele mai mari dezvoltări ale acestui an. Livrările de clădiri de birouri noi se anunţă a fi la un nivel minim, de circa 150.000 mp, ceea ce înseamnă o scădere considerabilă fa­ţă de ce s-a înregistrat în 2010 – 330.000 mp de noi spaţii (incluzând şi clădirea Petrom City). Stocul raportat la o rată de absorbţie de 200.000 mp, similară celei înregi­strate la sfârşitul lui 2010, indică faptul că gradul de neocupare va scădea sub nivelul mediu de anul trecut, ajungând la 15% spre finele lui 2011.

În ceea ce priveşte stocul de spaţii de retail modern, consultanţii estimează o creştere în 2011 cu 230.000 mp, din care circa 210.000 mp sunt dezvoltaţi în oraşe secundare din ţară. Noile livrări vor ridica stocul total de spaţii comerciale la 1,62 milioane de metri pătraţi. „Aproape toate proiectele de retail anuntaţe pentru 2011 au fost demarate acum doi, trei sau chiar mai mulţi ani. În cazul multora, lucrările de construcţie au început în perioada de creştere economică, au fost oprite în 2009 şi apoi repornite în 2010“, a declarat Andrei Văcaru, senior consultant în cadrul departamentului de Retail Leasing&Consultancy al Jones Lang LaSalle (JLL).

Spaţii goale

Consultanţii şi-au pregătit scenarii diferite în ceea ce priveşte capacitatea pieţei de a absorbi noile produse. Pe zona de birouri, cel mai optimist scenariu plasează rata de neocupare la sub 10%, faţă de 18% cât este în prezent, iar varianta mai conservatoare vorbeşte de un nivel de 14,8%. „Pe piaţa de birouri, impactul celor trei – patru proiecte cu finalizare în 2011 nu va fi major (poate unu–trei procente), dar per total şi considerând lipsa altor proiecte, gradul de neocupare se va stabiliza sau va începe să scadă pe parcursul anului 2011“, estimează Marius Scuta, directorul departamentului de birouri al JLL.

La nivelul pieţei de retail, în cazul proiectelor de top, specialiştii prevăd o scădere a gradului de neocupare la sub 10%, iar pentru centrele comerciale prost poziţionate nu se hazardează să avanseze procente, deoarece „trebuie să existe o muncă continuă din partea proprietarilor şi a celor responsabili cu promovarea și marketingul centrului, pentru consolidarea relaţiilor cu chiriaşii şi pentru a le oferi soluţii inovatoare şi profitabile pe termen mediu şi lung“, după cum spune Laura Bencze, research manager în cadrul CB Richard Ellis România.

Proiectele anului

Fără îndoială, cel mai aşteptat proiect din 2011 este Palas Iaşi, dezvoltat de grupul omului de afaceri Iulian Dascălu. Complexul, început în 2007, se pregăteşte să îşi deschidă porţile în septembrie 2011. Dascălu estimează că veniturile ce vor fi încasate în primul an de funcţionare a Palas Mall, care are o suprafaţă de 44.700 mp, vor fi de circa opt milioane de euro, iar cele pentru componenta de birouri, care va dispune de o suprafaţă de 20.000 mp, îi vor aduce în primul an circa două milioane de euro.

Immofinanz a preluat, în mai anul trecut, proiectul Maritimo Shopping Center din Constanţa de la firma ungară TriGranit pentru doar un euro, la care s-au adăugat datoriile de 40 milioane de euro pe care le avea dezvoltatorul. Construcţia la mall a început în 2007, însă de la sfârşitul lui 2009 şi până în iunie anul trecut, proiectul a intrat în conservare din lipsă de fonduri.

În partea a doua a anului, lucrurile au început să se mai mişte, după ce retailerul francez Auchan a semnat un contract cu austriecii pentru 16.000 mp. Immofinanz mai poartă negocieri şi cu Decathlon, C&A şi H&M. Proiectul de birouri Swan Office Park va fi o nouă lovitură pentru proprietarii din Pipera, care se confruntă cu grade de neocupare tot mai ridicate. Chayton Capital, firma care dezvoltă proiectul, a pariat 110 milioane euro pe această locaţie şi va livra în acest an 55.000 mp în zona cu cele mai mari probleme din Bucureşti.

„Suntem încrezători că anul acesta va concretiza multe din proiectele tergiversate sau suspendate în 2010. În 2011, vedetele tranzacţiilor vor rămâne proprietăţile de calitate, generatoare de venit, indiferent de segmentul pieţei la care facem referire“, preconizează Cristian Ustinescu, directorul departamentului de investiţii al DTZ Echinox.

Una peste alta, anul acesta va fi o nouă provocare pentru dezvoltatorii care mai au de încheiat construcţii începute în trecut. Din experienţa ultimului an, nu se întrevăd prea multe semne de optimism, proprietarii urmând să intre într-o nouă bătălie cu chiriaşii.

sursa: capital.ro